Zakopane est une ville touristique de choix calme et agréable, malgré le tourisme.
Investir dans l’immobilier à Zakopane en Pologne est votre projet ? Découvrez une idée de la réalité du terrain grâce à notre article utile.
Résumé
L’immobilier à Zakopane attire les investisseurs intéressés par les chalets, les appartements touristiques et la location saisonnière dans les montagnes polonaises. La demande dépend fortement du tourisme, de l’emplacement, de l’accès aux pistes et de la qualité du bien. Cet article explique les prix à Zakopane, les opportunités d’investissement locatif et les contraintes à prendre en compte avant d’acheter. Il aide à évaluer si un projet immobilier à Zakopane peut être rentable selon la saisonnalité et la gestion du bien.
Investissement immobilier à Zakopane : connaître les spécificités du marché local pour éviter les mauvaises surprises
Un beau point de vue à Zakopane, d’où l’on peut voir les montagnes.
Zakopane est un endroit attractif en Pologne mais contrairement à Cracovie, Varsovie, Wroclaw ou encore Gdansk, ce n’est pas considéré comme une ville étudiante ou accueillant de grands buildings avec des multinationales. Les locaux, appelés Gorales (Górale en polonais), ont aussi leur propre culture montagnarde.
L’ambiance y est plus sportive et familiale. En effet, la ville jouit de sa proximité avec les hauteurs des montagnes des Tatras. De quoi faire de belles randonnées et sports d’hiver (le saut à ski y est très populaire, notamment grâce au sportif Adam Małysz qui a marqué les années 2000)!
Zakopane a aussi la célèbre rue Krupówki, très commerçante et remplie de différents restaurants servant de la nourriture locale (le jarret de porc local et le fromage oscypki sont à essayer d’urgence). Ce ne sont pas les choses à faire qui manquent dans ce coin de la Pologne. Les publications de Banque nationale de Pologne permettent de suivre les données économiques utiles.
Vous l’aurez compris, l’investissement dans l’immobilier à Zakopane concerne plutôt une logique saisonnière. Même si c’est à nuancer comme nous verrons plus loin.
Les offres immobilières à Zakopane
Les biens immobiliers à Zakopane sont de types variés. Appartement ou maison entière de type chalet à vendre (typique dans cette région polonaise), vous pourrez faire de multiples visites afin de bien calculer et peaufiner votre choix.
Maintenant, parlons chiffres ! Voici les prix moyens du mètre carré à Zakopane afin d’avoir une idée pour son investissement immobilier :
- Appartement ancien – 28000-35000 PLN/m² (≈ 6800-8500 €).
- Appartement neuf – 40000-55000 PLN/m² (≈ 9700-13400 €).
- Maisons/chalets standards – 20000-30000 PLN/m² (≈ 4900-7300 €),
- Certains chalets haut de gamme peuvent dépasser les 2 millions € !
Attention, prenez en compte que ces prix sont susceptibles d’augmenter de 10 à 15% par an vu l’espace restreint induisant une pénurie foncière et la demande croissante.
Investissement à l’étranger : prendre en compte l’ensemble des charges et ne pas uniquement se concentrer sur le prix initial
Ce n’est pas un secret pour les initiés ou curieux : il y a des charges dans l’immobilier. Cependant, la bonne nouvelle est qu’en Pologne, elles sont moindres qu’en France ! Les données publiques de référence sont publiées par Statistics Poland.
Les frais de notaires sont de 0,5 à 3% + taxe de 2%, premier avantage par rapport à la France où ça peut par exemple doubler pour un logement ancien.
Au niveau de la fiscalité immobilière, nous sommes à ≈ 0,5-1 zl/m²/an.
Pour de la location saisonnière, c’est 12,5% forfaitaire ou 19% sur l’impôt sur le revenu.
Aussi, si l’on souhaite rénover un bien en Pologne, comptez en moyenne 700-1200 €/m² pour les standards modernes (isolation, énergie…), due à la hausse des matériaux (+ 20% depuis 2023).
Investir dans l’immobilier à Zakopane : prendre en compte la demande
La bonne nouvelle est que vu l’attractivité de la ville, la demande pour de la location saisonnière est forte. Malgré la concurrence déjà assez forte des habitants locaux bien établis, il y a fort à parier que votre bien ne reste pas souvent vacant.
Printemps, été, automne, hiver… Les touristes affluent régulièrement car la ville possède un certain charme à chaque saison. Il ne faut pas penser que la ville est totalement désertée durant certaines périodes. Les informations officielles sont publiées par le Ministère polonais du Développement.
Ainsi, à l’année, Zakopane et ses environs sont visités par pas moins de 4 millions de touristes. En outre, la ville est devenue très populaire auprès des visiteurs de la péninsule arabique. Autant de personnes à loger convenablement pour aider à rendre leur séjour inoubliable.
Évitez par contre de succomber à l’achat compulsif et au coup de cœur. Un logement doit aussi plaire aux clients et éventuels locataires long terme. Il convient donc d’offrir un confort basique, des équipements fonctionnels et une décoration sobre et moderne (vous pouvez conjuguer cela avec des éléments anciens et rustiques vu le milieu rural autour et pour rester dans le ton).
NDLR : la Pologne regorge de belles villes, découvrez notre sélection pour le tourisme.
Article rédigé par Quentin LERAY, expert en immobilier dans le secteur polonais depuis 2020.
Questions fréquentes (FAQ)
Investir dans l'immobilier à Zakopane est-il rentable ?
L’immobilier à Zakopane peut être rentable grâce au tourisme de montagne, aux séjours hivernaux et à la demande saisonnière. La rentabilité dépend toutefois du prix d’achat, de l’emplacement, des charges, du taux d’occupation et de la gestion locative.
Quel type de bien acheter à Zakopane ?
Les appartements bien situés, les chalets et les biens proches des attractions ou des accès aux activités de montagne sont souvent les plus recherchés. Il faut surtout vérifier la qualité du bien, les règles locales et la demande réelle avant d’acheter.
La location saisonnière fonctionne-t-elle à Zakopane ?
Oui, la location saisonnière peut fonctionner à Zakopane, car la ville attire des visiteurs en hiver comme en été. Mais elle demande une bonne gestion, une stratégie de prix, un entretien régulier et une anticipation des périodes creuses.
Quels risques prévoir avant d'acheter à Zakopane ?
Les risques principaux sont le prix élevé des biens touristiques, les charges sous-estimées, la saisonnalité, les travaux et une rentabilité trop optimiste. Il est important d’analyser le marché local et de ne pas se limiter au charme du bien.
